进入2025年，来咨询日本房产的新朋友第一句话问的不再是：听说日本房子很便宜，预算200万能买吗？而是变成了：听说日本房产涨的离谱，2025年还能投吗？”
问题寥寥数字，背后的答案却藏在市场的冰火交织之中——东京核心区的房价一路飙升，地方城市的地产却冷清得让人心慌；有人靠着民宿改酒店赚得盆满钵满，也有人因为踩了“信息差”的坑血本无归。
转眼2025年已经到3月了，今天一居君就结合最新数据和行业动向，和大家聊聊一季度日本房市的真实面貌，以及国人投资者该如何把握机遇、绕开暗礁。
东京二手房：
老房子的春天又来了？
走在东京港区的街头，房产中介的玻璃橱窗里挂满了“即日售罄”的告示。日本本地中介朋友告诉一居君，今年一季度东京都心六区的二手公寓均价同比涨了近30%，尤其是房龄超过20年、但地段稀缺的老旧公寓，常年稳居海外投资抢手货。
东京上野 房龄25年 翻修后
这波行情背后，其实是三重红利的叠加。首先，低利率环境依然诱人——虽然日本央行在2024年退出了负利率，并连续3次加息，但房贷利率仍维持在2%左右的低位。其次，东京的人口虹吸效应越来越强，光是2024年就有超过8万海外人才涌入，这些人不仅要租房，更想扎根买房。最关键的是，日元汇率持续低位徘徊，对海外买家来说，相当于东京核心区的房价打了“七折”。
不过，市场热度并不均匀。北海道札幌、福冈博多这些地方城市，二手房市场却像被按了暂停键——人口外流加上老龄化，空置率超过15%，不少房东甚至主动降价10%求脱手。
小红书上经常能刷到：“3.5万人民币在北海道买百平一户建。”类似的笔记，但在日本买房和在鹤岗买房不同，看似捡漏，实际也许是累赘。不仅要承担越来越多的持有成本，资产流动性也几乎为0。
所以，如果冲着“保值”去，东京的二手房是硬通货；但若是贪图地方城市的低价，很可能会陷入“买了租不掉、卖也卖不出”的泥潭。
核心区新建公寓：
高端项目火热，普通买家开始犹豫
如果说二手房是“老当益壮”，新建公寓市场则上演着一场“冰与火之歌”。东京高端塔楼项目，从期房预售就要抽签抢购，一户售价超过4.5亿日元的顶层公寓被中国香港买家直接现金拿下。开发商们也很懂市场，给新楼盘贴上“零碳建筑”“AI智能管家”的标签，吸引高净值人群为溢价买单。
东京奥运村公寓销售倍率达到了71.1倍
最热门的房间申请倍率高达266倍
但普通购房者的心态正在悄悄变化。一位全家移居日本的小型企业老板吐槽：“去年浮动利率才0.4%，今年涨到0.7%，虽然绝对值不高，但每月多还的贷款足够给孩子报个补习班了。”这种微妙的心理波动直接反映在销量上。
日本房地产经济研究所（Real Estate Economic Institute）2月26日的数据显示，2024年日本东京及周边地区待售新公寓的平均价格下跌了3.5%，至7800万日元。这是六年来的首次下跌，而在此之前，东京公寓价格在2023年上涨了近30%，创下了历史新高，有几套豪华公寓挂牌出售。
不过分析师表示，这种下跌不太可能影响日本首都新房价格上涨的整体轨迹，这是由供应不足、原材料和劳动力成本上升等因素推动的。
商业地产：
有人抛售办公楼，有人疯抢酒店仓库
商业地产的剧本更充满戏剧性。路过新宿的写字楼群时，常能看到“空室率6.1%”的刺眼广告牌。一位外资基金经理私下透露，他们正在抛售东京市中心的办公楼资产，“远程办公常态化后，企业租用面积缩减了30%，租金还在跌，不如套现转投其他领域”。
但硬币的另一面，物流仓储和酒店投资成了绝对的香饽饽。
2024年访日外国游客数量突破3687万人次，超越疫情前水平，而2025年一季度数据显示，这一数字仍在以9%的增速攀升。其中，中国大陆游客贡献显著——2024年赴日人数达698万人次，消费总额高达1.73万亿日元，稳居各国之首。
一居君摄于大阪
商场营业时间前游客大排长龙
观光厅发布的日本2024住宿统计数据：日本国内酒店和旅馆的接待人次，达到6亿5149万人次，创历史新高，比23年的6亿1747万人次增长了5.5％。
这样的需求端的爆发直接推高了住宿业的投资热度：东京、大阪核心区酒店入住率长期维持在90%以上，旺季甚至出现“一房难求”现象。大阪酒店平均客单价同比上涨26%，东京银座核心区商业地价突破470万元人民币/平方米，创历史新高。
国际资本抢滩，2024年日本酒店交易规模达7670亿日元，黑石集团斥资200亿日元收购冲绳丽思卡尔顿酒店，香港基汇资本豪掷1500亿日元布局东京银座写字楼，外资占比超52%。
中国投资者的机会藏在哪？
面对分化的市场，一居君梳理了三个值得关注的赛道：
一是适合中小预算的买家，抓住东京老旧公寓的翻新红利。东京房龄超30年的住宅占比超过六成，但这些“老破小”往往占据黄金地段。通过加装电梯、升级隔音、引入无障碍设计，租金能提升20%以上。我接触过一位上海投资者，专挑港区80年代的小户型公寓改造，年化回报率做到6.5%，远超国内理财收益。
二是酒店牌照的“政策套利”。日本政府去年收紧了普通民宿的审批，却给符合消防标准的物业开了“简易宿泊”许可证的口子。京都一栋10间客房的小楼，改造后挂上酒店牌照，旅游旺季单日房价能翻三倍。町屋改造做酒店化运营也依然是热门，有一居已经做了七八年，收益相当稳定。
RESIDENCEJO 条高端町屋
三是整栋酒店收购。东京银座、浅草等游客聚集地等地整栋酒店因统一管理成本低、流通性强，在国内高净值人群中一直是十分优质的投资标的。在这里一居君不太推荐大阪，坑太多，懂得都懂。在品牌化运营和本土化推广的模式下，基本不用担心入住率。不过这类资产门槛较高，也十分适合通过基金或REITs间接布局。（欢迎各位老板来咨询！！）
2024年有一居品牌酒店上新：浅草枫
距离浅草寺几步之遥
欢迎入住！
浅草枫提供9间各具特色的客房，可满足不同层次的消费选择需求。每间客房都有不同的设计主题，带给您截然不同的印象与感受。
回到开头的问题，日本房产涨的离谱，2025年还能投吗？
当然能。
短期抓窗口：趁着日元汇率低位，优先布局东京、大阪核心区的二手房或酒店改造项目，这类资产稳定，收益可见；
长期看趋势：物流仓储、数据中心等赛道需要耐心，但跟着日本制造业回流和数字化转型的东风，大概率能吃到时代红利；
风险要前置：别被“低价”“高回报”冲昏头脑，地方城市和灰色项目不要碰。
要知道，投资房产的本质不是赌运气，而是用认知变现。如果拿不准方向，不妨放下焦虑，先踏踏实实做功课——毕竟，东京的房子不会一夜消失，但盲目入场的本金可能会。
当然，日本房产我们是专业的。你有预算，也做了功课，但不知从何下手，那就交给有一居吧！我们有一个房源公众号，每天更新日本好房，可以每天晚上刷刷看，初步了解下东京的房价。指路➡️一居酱霓虹淘房。
